一、2018年工作总结

2018年，公司狠抓内部管理、提升服务品质、进一步锤炼和优化了团队，积极申报了省优、市优项目，续签了2个小区物业服务合同，新签约了1个老旧小区、1个高等院校，新接管老旧楼院5个，节约各项费用开支，降低运营成本初见成效。

（一）抓好基础管理，物业服务品质又有新提升

2018年，公司严格执行各项管理制度，坚持《林源物业周例会制度》、《项目经理接待日制度》等，重新梳理了各类《应急预案》，为提升管理和项目服务水平做出了保障。在日常工作中，公司突出“痕迹”管理，健全各类档案，坚持事事有记录、事毕存档备查。在去年公司创优资料查验中，又一次验证了痕迹管理的重要性，为此各项目对照市优标准，限期两个月完善档案资料。同时，继续在全体员工中实施晨会诵读公司誓言，使优良的企业理念固化于心、固化于行。

创建文明卫生城市是安阳市去年的一项重要工作。各项目紧密配合社区，龙悦湾、碧海云天作为龙安区、金色嘉园作为殷都区创文、创卫试点小区，完成了检查验收，公司抓住有利时机，渗透服务细节、提升了服务品质，也扩大了林源物业对外的影响力和辐射力。公司被省物协评为“优良企业”。

在降本方面，一是节能改造。基本完成了所有在管项目的公共照明系统改造，逐步更换为LED节能灯，降低了电耗。特别是龙悦湾南大门、东大门照明和小区路灯进行了升级改造，效果明显。二是控制采购成本。在物料消耗方面，在保证质量的前提下，低价位采购，节约开支。小到一颗螺丝、大到电梯配件，注重性价比，控制支出。三是修旧利废。继续发扬林源物业多年来形成的勤俭节约、修旧利废的“传家宝”，修旧利废项目不计其数，值得延伸和推广。去年12月底，在龙悦湾电梯变频器故障排除中，工程部出主意想办法，进行了修复，节约费用6000多元。

（二）继续优化人力资源、提升了员工岗位技能

公司按照“德才兼备、忠于企业”的用人导向，继续优化了各岗位人员配置，人尽其才，各尽所能，大限度的发挥了人的积极主动性。由传统的岗位专职化向兼职“多面手”转变，即绿化工向“复合型”工种转变、维修人员兼职客服转变等，都做了有益的探索，效果较好。同时，公司团队逐步向“专 业化、年轻化、潜质化”目标迈进。2018年，公司继续通过网络面向社会储备人才，新招聘管理人员3人，员工7人，探索和走出了一条面向社会公开招聘的新路子。同时，调整项目经理3人，岗位交流4人。

在提高员工技能方面，2018年10月，公司组队参加了省环卫协会组织的清洁工、道路清扫工技能大赛，9人参赛，成绩斐然，2人获得“状元”称号，7人获得“技术能手”称号；11月，公司员工万苏红代表河南省参加了2018年全国保洁员大赛，获得“优良选手”殊荣。历练了队伍，增强了理论技能和实操技能。

（三）响应政府号召，积极接管老旧小区

2018年，公司积极响应市委市政府老旧小区物业全覆盖的号召，于4月底与峨眉办事处丽豪社区签订了《丽豪小区单项物业服务协议》；又于6月份与临府社区签订了5个老旧楼院《单项物业服务协议》，主动为社会承担压力，主动为政府排忧解难，勇当社会责任。安阳大众新闻媒体曾多次报道林源物业先 进事迹，《安阳日报》作了《俺小区来了好管家》大篇幅专访报道，“安阳信息港”进行了转载。尽管接管的老旧小区没有为公司带来直接经济效益，但是林源物业这个企业品牌知名度和社会效应得到了较大提升，在安阳物业行业引起不小震动。2018年五一前后，安阳市委市政府、市房管局、各区房管局的领导和其他物业公司高管，到公司服务的项目、洹北小区和丽豪小区参观指导工作，引起了大家和社会的广泛好评。

（四）提升设备设施维修维护质量，为各项目保驾护航

公司在管的项目大多数系老旧小区，再加上个别小区开发商前期硬件设施跟不上，无形中导致了大量的维修工作任务和突发突击抢修任务。2018年，公司工程部组织抢修不下10余次，尤其是龙悦湾，大的水系统抢修5次，工程部统筹得当，相关项目配合到位，展现了林源人团结协作、忘我工作的优良品质。

五、夯实企业党组织工作，促进了公司精神文明建设

在过去的一年里，公司全体党员在世纪名城党总支的带领下，林源物业党小组按照支部工作要求，完成了各项活动和学习任务。一年来，严格按照支部要求，抓学习加强全体党员政治素质、增强党性锻炼，抓活动多次组织开展义务劳动、突击清理卫生死角、党员进社区、党员奉献日等，以实际行动提升党组织在群众中的公信力和威望。

在精神文明建设方面，开展了多种丰富多彩的文化娱乐活动。龙悦湾消夏联欢会、金色嘉园与社区联谊活动、宜家苑走进社区我行动、开发区老龄委荣兴嘉园全民健身和红歌大赛公益活动等，极大的丰富了全体员工和小区业主业余文化娱乐生活，陶冶了情操，增强了体质。同时，公司注重网站建设和维护，利用自己的门户网站，提高了办公效率，展现了公司风采，扩大了社会影响力。公司坚持以人为本，每逢传统节日为员工下发月饼、油、大米和夏季防暑降温绿豆、白糖，充分体现了企业关爱员工和企业大家庭的温暖。

（六）各项目工作有序，亮点频现，支撑了公司的经营和发展

一年来，各项目工作特色明显、“干货”不少。具体来看：

龙悦湾：以提升服务质量为动能，历练队伍、团结稳定，在外围舆 论不断干扰的情况下，沉着应对、不乱阵脚、消除杂音、埋头工作、带好队伍，突出抓好了基础管理，安装草坪护栏、围挡，改造了两个门岗，并申报了省级节水型优良小区，赢得了广大业主的认可。

碧海云天：以稳求进，以处理诸多历史问题为突破口，下功夫上门促费，不断改进和探索工作方法，带队伍抓管理，逐步向细节服务转变，项目保持了良好局面。

金色嘉园：保持安阳市物业行业“和谐小区”金字招牌，机动车辆出入大门实现蓝牙自控，尤其是在外墙保温施工杂乱的情况下，管理有条不紊，带领队伍抓品质抓现场管理，服务质量节节攀升，业主满意，先 进示范作用更加突出。项目经理被铁西街道办事处、世纪名城社区评为“劳动模范”称号。

尚品丽园：全年基础服务工作扎实，稳步提升服务品质，坚持不懈做好消防演练，不断历练队伍，配合市政部门对小区外排水进行改造，借力排除了电力供应安全隐患，道路照明进行增亮，业主满意度不断提升。

宜家园：突出服务与维修感动业主，积极主动联系社区和开发商，解决了8号楼主管道漏水问题，堵塞了漏洞，基础工作得到加强，员工岗位技能不断提升。

荣兴嘉园：创建文明小区工作扎实，加强队伍建设，规整了档案资料，逐步提升了服务质量，楼道杂物清理彻底，对消防水箱漏水进行积极联系，商铺门前卫生保持较好，赢得社区和商户赞扬。荣兴嘉园被丽豪社区评为“文明小区”、公司被赠与“林源当头爱护环境、林源奉献弘扬敬老”奖牌，

丽风苑：新小区配置起点高、基础好，绿化、美化亮丽，车库启用做了大量的工作，不断细化项目管理，配合开发商进行创省建筑行业中州杯活动。特别是在业主装修期间，管理人员不辞劳苦，入户服务，受到业主赞扬。

工学院保洁项目：公司自去年进驻服务以来，组织两次突击大的突击保洁，项目部各尽其责，凝聚员工，出色完成了单项保洁服务工作，甲方认可，给与了高度赞扬。

丽豪小区、彰北五个楼院、洹北小区、近水楼台项目经理和全体员工，任劳任怨不辞劳苦，特别是在安阳市推进老旧小区物业全覆盖工作中，赢得了社会各界的广泛赞誉。

总之，2018年，在公司领导的正确带领下，大家同心同德、聚力企业、辛勤付出、可歌可赞，共同走过了不平凡的一年。但是，回顾全年的工作，我们在低成本运营、绩效考核、创新创效等方面，还有松懈和不足，相信在新的一年里，在林总带领下，一定会克服不足、加强管理、百尺竿头更进一步，取得更大的成绩！

二、2019年工作安排

认清形势是为了更好的工作。2019年，是国家房地产宏观调控实施的第五年，政策是越走越严，总基调是控制新楼盘开发、消化房产过剩的供求社会矛盾。安阳房地产市场也不列外。这就导致物业行业之间在现有小区的竞争将会更加激烈。再加上新时代业主维权意识的增强和高品质生活的追求，也为物业行业提出了新的课题和考验。为此，在新的一年里，公司要围绕“五条线”开展工作，即收费是生命线、成本是保障线、服务是根本线、提质是工作线、创收是固本线。

（一）关于物业费收费

1、在以往传统做法的基础上实现三个转变：个转变是由坐等收费与上门催收向全员、人人催收转变，管理人员、秩序维护、保洁熟悉为缴费业主信息，采取见面打招呼、微信、短信、适当的范围公布欠费名单等适合自己项目的不同方式收费。第二个转变是由公司周例会通报向平台公布及时性转变，各项目利用公司微信群，及时把业主拒缴、欠缴事由简单罗列，成功收费的方式方法、微信通报，互为借鉴学习同步提升、共同促进。第三个转变是由阶段性下收费指标向主动承担收费任务转变，要把节假日突击收费向日常催费转变，把疑难问题消化在日常工作中，建立和探索调动员工工作潜力的激励机制。在物业服务费集中优惠期间达到一定的百分比。

2、各项目一季度要建立好两个台账。一是业主欠费台账，未收户特别是欠费两年以上的，注明原因，催费记录要完善，关键要注明谁去催的、见到业主没有，通过交流得到的信息是哪些，一一记录在账，备用备查。二是诉讼业主台账，业主基本信息按照原来的要求，做好台账记录。包括立案、送达、调解、开庭等，如实记录。两个台帐要制作电子版和纸质版，保持一致，直观明了，便于工作。

（二）关于低成本运营工作

2019年公司可控成本的整体思路是：缩减开支、节约费用、修旧利废降本、节约人工降本。

1、降低运营成本的具体措施：公司以2018年实际产生的费用为基数，总体核减20%，按月分解到各项目，由各项目掌握费用使用进度。原则是有费用就用、没有不用，所分解的指标费用不得前移后挪，公司一般不特批和追加费用，当月费用当月清零。

2、公司元月底下发各项目费用指标，从2月份实施、连同考核。

3、考核兑现：对于节约费用明显的项目要通报表扬，适时给予一定的物质奖励，鼓励先 进，杜绝浪费，增强全员节约意识。

（三）延展和拓宽物业服务内容

服务无止境。我们做得就是小区物业服务工作，离开服务业主，其他将是我从谈起。在新的一年里，各项目要在物业服务合同约定内容的基础上，在创新服务途径和载体上下功夫。

服务分为两种，一种是无偿服务，启发员工增加为业主服务的空间，赢得业主认可，感动业主。另一种是有偿服务，要进一步充实现有的有偿服务项目，主动了解业主所需、所求，针对性的联系登门服务人员，提供可靠服务信息，解除业主的后顾之忧，拉近与业主的感情。各项目要在公司周例会上回报好的做法好的经验，届时公司将要组织讲评，广泛推广。

（四）关于提质

保证高质量完成各项工作任务，不外乎具有较高的专 业素养、岗位技能、思想境界、事物认知等方面。在新的一年里，公司逐步建立内部流程管理模式，包括公司管理者、各部门、各项目，进一步明确岗位工作目标、岗位标准、工作职责和工作流程，绘制成册，遵守执行，规范公司管理，提升公司管理水平、工作效率和整体运行质量。

2019年，公司要分两次组织消防演习和救援演练，提高全体员工消防意识和消防救援能力。组织开展职工岗位技能大赛，具体事项届时下发。选拔优良选手参加社会职业技能大赛和省环卫协会职工技能大赛。同时，公司要经常性组织开展各岗位工种的学习观摩、比赛，取长补短、互通有无。促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐奋进团队，以满足公司不断改革创新和快速发展的需要。

公司要加大各项目日常工作的品质检查，专人负责，采取不定期检查和抽查，不断提升公司整体服务水平。

2019年是安阳市物业企业和在管小区的“创星”年，公司要按照“创星”文件要求，严格对照“创星”标准，规范公司和各项目档案管理，全力以赴迎接“创星”检查和验收，向更高层级迈进。

（五）创收是固本线

2019年，公司创收工作十分重要。创收分两个层面，一是公司层面，做好已签约的合作项目和持续推广，在深入推进电信和保险两大合作商之外，加快雾霾纱窗和其他商家商户合作的推进力度，学习其他公司关于智能化推进的经验和做法，引为我用。要适时邀请省物业商会前来指导、实地考察、主动找市场，为公司增加创效途径。二是项目层面，各项目要主动邀请商家商户进小区做活动、搞合作、代卖代销代理，增加分润，实现公司和员工双收益。

同时，公司要继续贯彻落实党的十九大精神，加强公司党建工作，增强党组织的战斗力和凝聚力，按照社区支部工作要求，深层次拓宽党员活动内容；根据社区支部工作进度安排，要组织召开林源物业党支部成立大会，培养和确定入党积极分子，多发展新党员，为党的队伍注入新鲜血液，全 面促进公司运营和发展。

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。成绩代表过去，未来在我们脚下，新的一年里，要在林总带领下，上下同欲，团结奋进，为林源物业的长足发展、取得更加辉煌的明天而努力。

祝愿我们伟大祖国繁荣昌盛！

2019年元月5日